炒股带杠杆
4月1日，越秀地产股份有限公司(以下简称“越秀地产”)接连在杭州拿下两宗优质地块，据公司内部人士透露，这两宗地块将纳入越秀“好房子”产品序列。
近日，住建部加速推出“新建住宅层高不得低于3米，4层及以上设置电梯”等多种住宅产品新规，行业发展逻辑正从“快字当头”向“好字优先”转变。在这一趋势下，哪家房企能率先布局“好房子”，就有望占据市场先机。这也与越秀地产董事长林昭远在3月31日业绩会上的表态遥相呼应。
“2025年是‘十四五’的收官之年，也是行业新发展模式加快构建，‘好房子’建设加快落地的关键之年。”在2024年业绩说明会上，林昭远向《证券日报》记者表示，越秀地产致力于打造“好产品、好服务、好品牌、好团队”的四好企业，这也有望对公司的产品溢价，毛利率提升有更多助力。
好产品赢得市场先机
近年来，越秀地产加快布局高能级市场，从聚焦广州市场的龙头房企一跃而成为全国性的头部房企。2024年，越秀地产全年实现营收约864亿元，实现合同销售金额约1145亿元，排名上升到行业第八位。
在北京、上海、广州等一线城市，越秀地产多个项目实现了优异销售业绩，如广州琶洲南TOD项目以86.01亿元的成交额蝉联广州市商品住宅销售榜TOP1；上海越秀.苏河.和樾府“四开四罄”，累计销售额突破69亿元。
2025年开局，越秀地产更是以北京海淀热盘和樾望云、和樾玉鸣首日双开152亿元“一炮而红”，拿下同期市场销售新高。
通过实现有回款的销售，公司2024年经营性现金流净流入达到217亿元。在业内看来，房地产行业正处于转型升级的关键时期，市场多年承压，越秀地产的经营性现金流依然多年为正，这与公司持续深耕“好产品”有关，“好房子”并不缺买家。房地产下半场，房企唯有抢占产品力和服务力高地，才能从容面对客群需求的持续升级，抢得市场份额，活下来并活出彩。
当下，越秀地产把产品力放在突出位置，并通过多年研发及实践，提升供应链能力，提炼出结合自身优势发展的好产品理念。3月27日，面对市场供需重构与客群需求升级，越秀地产发布了“4×4好产品理念”和4+X产品系，对“好房子”命题给出自身答案。
“对越秀地产来说，好产品从来都不是一个静态标准，而是一套动态的螺旋进化标尺。”越秀地产首席产品官洪国兵表示，基于对城市、土地和客户的深刻洞察，越秀地产提炼出“品质、温度、智慧、成长”4大关键词和16个产品主张，形成“4×4好产品理念”的核心支撑。
“房地产市场的信心正在提升，大家对未来还是坚定看好的，尤其是好城市、好地段，可塑空间非常大。在房地产新模式下，当前真正落地‘好房子’的城市相对较少，公司也会主动迎接挑战，对‘好房子’的建设标准加强研究、主动承接。”林昭远表示。
更为重要的是，在林昭远看来，在过去的市场调整期，各大房企都不可避免出现毛利率下滑的趋势。而“好房子，好产品”概念的推出，则有望成为提升房企毛利率以及产品溢价的重要手段。
得以靠提升产品力和服务力突围，叠加高能级城市楼市逐步回暖的新形势，林昭远在业绩会上提出，公司董事会决定将2025年的销售目标定为1205亿元，较2024年实际完成的1145亿元提升5.2%。
聚焦高能级城市投资
要打造“好房子”，同样离不开稳健的财务盘面。2024年，越秀地产保持着其一贯的财务稳健状态，多项关键指标均表现优异。
截至2024年底，越秀地产剔除预收款后的资产负债率为68.1%，净借贷比率为51.7%，现金短债比为2.1倍，“三道红线”绿档达标，保持惠誉投资级信用评级，反映国际评级机构对越秀地产财务健康状况的高度认可。
资本市场的认可，使得越秀地产的融资渠道持续保持畅通。2024年，公司在境内发行公司债券合共25亿元，加权平均借贷年利率约为2.61%；境外发行23.9亿元点心债，加权平均借贷年利率约为4.07%。公司全年加权平均借贷成本降至3.49%，处于行业低位。2024年年末，越秀地产持有现金(包括现金及现金等价物、定期存款、监管户存款、定期存款及其他受限存款)约500.5亿元，较年初上升8.6%。
得益于稳定的融资现金流和销售现金流流入，越秀地产现金储备充足，使其在“好房子”赛道的高手过招中，可以率先拿下调规后的“好地块”，从而锁定去化率较高且变现速度较快的新增项目。
2024年，越秀地产通过精准把握土地出让的有利窗口期，以低溢价获取多宗优质地块。例如，在北京、上海、广州、杭州、成都等一线和强二线城市，越秀地产共获取24幅优质地块，总建筑面积约为271万平方米，一线城市占比超过70%。
截至2024年年末，越秀地产在全国布局27座城市，总土地储备约1971万平方米，总货值超3600亿元，其中95.6%分布在一二线城市。
“我们去年有295亿元新增投资，北京、上海、广州占据85%左右，这些都为公司后续稳健经营提供了重要支撑。”林昭远表示，公司近两三年重点聚焦北上广深等一线城市，还有杭州、成都等强二线城市。由于当前货值足够支撑未来两到三年发展，因此节奏上总体是以销定投，2025年总体投资目标计划为300亿元。
展望2025年，林昭远表示，公司坚定按照以投促稳、精耕细作、持续聚焦八大战略性深耕城市，特别是强化精细投资管控，获取更优质的土地。
整体来看炒股带杠杆，在当前房地产市场转型升级的关键时刻，越秀地产凭借清晰的产品策略和稳健的财务管理，正逐步实现从“快”到“好”的转变。未来，随着“好房子”标准的持续落地，越秀地产有望通过提升产品力与服务力，进一步增强市场竞争力，在新的发展模式下实现可持续增长。